https://www.themarker.com/realestate/20 ... 7791c30000
במשך עשרות שנים, כמעט כל הכלכלנים בארה"ב הביעו התנגדות גורפת לפיקוח על שכר הדירה ("הדרך הטובה ביותר להשמיד עיר, למעט הפצצה"). אבל כעת, אחרי ש"לראשונה אי פעם עלות החציון של דמי שכירות בארה"ב חצתה את רף ה–2,000 דולר לחודש", פירסמו 30 כלכלנים אמריקאים מכתב הקורא ליישום הפיקוח ברמה הארצית
"הנושא היחיד שכל הכלכלנים מסכימים שהוא רע: פיקוח על שכר דירה (Rent control)", נכתב בכותרת מאמר שפורסם במדור הכלכלי של ה"וושינגטון פוסט" ב–14 ביוני 2019.
בהמשך מסבירה הכותבת, פרשנית העיתון מגאן מק'ארדל, כי "פיקוח על דמי שכירות לא עושה דבר בנוגע לסיבה האמיתית שבגללה הם עולים — שיש יותר אנשים שרוצים לגור באזור מבוקש מאשר דירות לגור בהן". היא הוסיפה כי "כל עוד אין התחלות בנייה חדשות, פיקוח על דמי השכירות כמוהו כמשחק הכיסאות. אתה יכול לשנות אילו אנשים יגורו בעיר מסוימת, אבל אתה עדיין משאיר את אותה כמות של אנשים במצוקה", וכי לא רק שהפיקוח לא פותר את מצוקת הדיור, אלא אף מחמיר אותה מן הטעם הפשוט שלפיו "פיקוח על דמי שכירות מפחית את התמריץ לבנות דירות חדשות להשכרה".
ספק אם יש עוד נושא בעל השלכות כלכליות וחברתיות גדולות כל כך שזוכה לתמיכה גורפת בקרב הכלכלנים האמריקאים. כשמק'ארדל מדברת על כך שכל הכלכלנים חולקים את אותה התנגדות להתערבות חיצונית בגובה דמי השכירות (שבה שיעור מסוים של "שוכרים מוגנים" זוכים להנחה של עשרות אחוזים בשכר הדירה), מפתה לחשוב שמדובר בהגזמה חסרת ביסוס, אבל סקר של בית הספר לעסקים באוניברסיטת שיקגו מצא כי האמת לא רחוקה מכך. לפי הסקר, 2% בלבד מהכלכלנים בארה"ב תומכים ברעיון הפיקוח. "התנגדות לפיקוח על שכר דירה היא כמו שבועת אמונים למקצוע", אמר בעבר הכלכלן האמריקאי גילברט מטקאלף, בהתייחסו לרתיעה כלפי כל מה שיכול להדיף ריח קלוש של התערבות מלאכותית בחוקי השוק החופשי, שבו מחירי השכירות נקבעים לפי הכלל הפשוט של היצע מול ביקוש.
הדירה בלב גבעתיים שנמכרה ברבע מיליון שקל פחות מהמחיר המבוקש
"מתווכים וקבלנים לא הפסיקו להתקשר. לא תיארנו לעצמנו שהמחיר עוד יעלה"
אפילו זוכה פרס נובל לכלכלה, מילטון פרידמן, פירסם ב–1946 עם עמיתו ג'ורג' סטיגלר מאמר מקיף שבו תקפו את רעיון הפיקוח על דמי השכירות. "השוק החופשי הוא זה שיבטיח שדירות יהיו זמינות באופן מיידי להשכרה בכל דרגות דמי השכירות", כתבו. מנגד, הוסיפו, פיקוח על דמי השכירות ייצור באופן בלתי נמנע "הקצאה מקרית ושרירותית של שטח (דירות), שימוש לא יעיל באותו שטח ועיכוב בהתחלות בנייה חדשות". במילים אחרות, לא רק שפיקוח לא יוריד את מחירי השכירות לטווח הארוך, אלא שכתוצאה מירידה בהתחלות בנייה חדשות (בעקבות היעדר תמריץ לקבלנים לבנות בנייני דירות להשכרה) היצע הדירות בשוק יירד, מחירי השכירות יעלו ואם זה לא מספיק, הרי שדיירים בדירות בפיקוח ייתקעו בדירותיהם לתקופה ארוכה ויחבלו באפשרות בעלי דירות להפיק רווחים מהנכסים.
אחריהם הגיעו כלכלנים רבים, לא רק בארה"ב, שיצאו באופן נחרץ נגד רעיון הפיקוח, כמו הכלכלן השוודי אסאר לינדבק, לשעבר יו"ר ועדת פרס נובל לכלכלה, שלו מיוחסת האמרה שרבים ממתנגדי הפיקוח שבים ומצטטים, שפיקוח על דמי השכירות "הוא הדרך הטובה ביותר להשמיד עיר, למעט הפצצה".
גם פרופ' רבקה דיאמונד מסטנפורד תקפה את רעיון הפיקוח במאמר שפירסמה ב–2019 תחת הכותרת "מה מלמדות הראיות הכלכליות על יעילות הפיקוח על דמי שכירות?". בהמשך מסבירה דיאמונד כי "ברגע שדייר שם את ידו על דירה בפיקוח הוא יבחר שלא לעבור לדירה אחרת, גם אם צורכי המגורים שלו השתנו", מה שיוצר לדבריה חוסר התאמה בין אופי הדירה לצורכי המגורים של הדיירים שמתגוררים בה. בעיה נוספת לדבריה, היא הזנחה עקבית של אותן דירות בפיקוח. "בעלי דירות לא ירצו להשקיע בטיפוח (הדירות) מפני שהם לא יכולים להחזיר את ההשקעה על ידי העלאת דמי השכירות", כתבה. בהמשך היא מצטטת מחקר מ–2014 שבחן את השפעת חוק פיקוח על דמי השכירות, שהיה תקף בעיר קיימבריג' שבמסצ'וסטס בין 1970 ל–1994. מצד אחד, כפי שמצאו עורכי המחקר, עלות דמי השכירות של הדירות בפיקוח הייתה זולה בכ–40% ממחיר דירות מקבילות שלא בפיקוח. מצד שני, מרגע שהפיקוח הוסר, זינק ערך הבתים בשכונה בעשרות אחוזים, או במונחים מוניטריים, עליית ערך בשווי כולל של כ–2 מיליארד דולר בשווי הבתים באזור בשנים שלאחר הסרת המגבלות.
הרתיעה הכמעט גורפת שקיימת בקרב כלכלנים בארה"ב לפיקוח על שכר הדירה, היא שהפכה את המכתב שפירסמו בתחילת אוגוסט עשרות הכלכלנים האמריקאים לחריג כל כך בנוף הקפיטליסטי המקומי, המקדש כמעט בכל מחיר את רעיון השוק החופשי. במכתב, שעליו חתומים 30 כלכלנים, הם קוראים ליישום פיקוח דמי שכירות ברמה הארצית, בין השאר, כי לראשונה אי־פעם לדבריהם, עלות החציון של דמי שכירות בארה"ב "חצתה את רף ה–2,000 דולר בחודש". בעקבות כך, הם מוסיפים, "אין היום ולו מדינה אחת בארה"ב שבה עובד משרה מלאה במשכורת מינימום יכול להרשות לעצמו לשכור דירת שני חדרים צנועה".
"אנחנו קוראים ל–Rent control ברמה הלאומית, שתגביל את יכולת בעלי הדירות להעלות את דמי השכירות מדי שנה, במטרה לספק הגנה על זכויות השוכרים, שמהווים 40% משוק הדיור בארה"ב", מסביר יוזם המכתב, הפרופסור לכלכלה מארק פול מאוניברסיטת ראטגרס בניו ג'רזי. מה זה אומר בפועל, איך אותה רגולציה אמורה להיראות בניו יורק מצד אחד ובמיסיסיפי מצד שני? לדבריו, "אנחנו מציעים להתבסס על שיעורי האינפלציה השונים בכל מדינה כדי לקבוע מה יהיה שיעור ההעלאה המקסימלי של דמי השכירות בה, כשבכל מקרה תוצב תקרה נוקשה, שלא תאפשר העלאה של יותר מ–5%–6% בשנה, לא משנה איפה. ההצעה שלנו קוראת להביא בחשבון את הפער בין מדינה שבה שיעור האינפלציה היה 2% למדינות עם אינפלציה גבוהה יותר".
"אנחנו קוראים ל–Rent control ברמה הלאומית שיגביל את היכולת של בעלי הדירות להעלות את דמי השכירות מדי שנה, במטרה לספק הגנה לשוכרים, שמהווים 40% משוק הדיור בארה"ב. לפי ההצעה, תוצב תקרה נוקשה שלא תאפשר העלאה של יותר מ–5%–6% בשנה, לא משנה איפה"
בנוסף, מדגיש פול, ההצעה קוראת לחסום ולמנוע פרצות שקיימות כבר כעת במדינות שבהן מיושמות מגבלות שכירות כאלה ואחרות. "אין סיבה שמגבלות שכירות לא יחולו על בניינים חדשים. פרצה נוספת שבעלי בניינים מנצלים היא שיפוץ הבניין באופן שמאפשר להקפיץ את דמי השכירות. הפרצות האלה גורמות למצב שבו אוכלוסייה חדשה, שזקוקה לפיקוח על דמי השכירות, נדחקת החוצה מבניינים חדשים או משופצים ונאלצת להתגורר בבניינים ישנים במצב לא טוב".
חוק הפיקוח הנוכחי מגביל אמנם את יכולת בעלי הדירות להעלות את השכירות מעבר לרמה מסוימת, אך לא תקף במקרה של תחלופת דיירים. על כך אומר פול כי "כתוצאה מהפרצה הזו, שאין מאחוריה היגיון, אנו רואים בעלי דירות שדוחפים החוצה בכוח דיירים כדי שיוכלו להעלות את דמי השכירות. אחת המטרות של הפיקוח שאנו קוראים לו היא יצירת יציבות ארוכת טווח של דיירים שמתגוררים באותה דירה לאורך זמן".
היציבות שאתה מתאר היא מה שמתנגדי הפיקוח מגדירים כאחת מתופעות הלוואי השליליות של אותו פיקוח, שיגרום לכך שדיירים יישארו לאורך זמן באותה דירה, גם כשצורכי המגורים שלהם השתנו, רק כדי לא לשלם יותר על דירה אחרת.
פול: "התשובה שלי לכך היא שקודם כל, לולא אותו פיקוח, הדיירים היו מראש משלמים יותר על הדירה שלהם, מה שבאופן טבעי רק היה מרע את מצבם עוד יותר. הטענה השנייה היא שברגע שהמגבלות חלות ברמה הארצית על כל הדירות להשכרה, הטיעון הזה כבר לא תקף, כי אותם דיירים יוכלו לעבור לכל דירה שירצו באותו אזור, מכיוון שכל הדירות יהיו נתונות לאותו פיקוח. בפועל, הפיקוח יגביר מצד אחד את היציבות, כי בעלי הדירות לא ידחקו החוצה דיירים קיימים; ומצד שני יאפשר לדיירים לעבור, במידה שירצו, מדירה אחת בפיקוח לדירה אחרת בפיקוח גם כן. בסופו של דבר, הדיירים שנשארים באזור מסוים לאורך זמן הם אלה שמשפרים את האזור ומעלים את שווי הדירות, ואין סיבה שבעלי הנכסים שלא תורמים לאותו שיפור, יוכלו לגרוף כתוצאה ממנו רווחים מוגזמים על גבם של אותם דיירים".
אחת הטענות שאתם מעלים במכתב היא שבעלי דירות ניצלו את האינפלציה הגבוהה ואת המצב החברתי לאחר הקורונה כדי להעלות את השכירות בצורה מופרזת וחסרת היגיון. למה בדיוק אתם מתכוונים?
"בשנים האחרונות, בין השאר, כתוצאה מהמעבר לעבודה מהבית, ראינו נדידה של לא מעט אמריקאים מהערים הגדולות, כמו ניו יורק, בוסטון וסן פרנסיסקו, לערים בינוניות באזורים שבהם המחיה הרבה יותר נמוכה — שהביאו לזינוק מחירי השכירות בהן. למשל, בבויסי, איידהו, ראינו זינוק של 25% בדמי השכירות בשלוש השנים האחרונות. אך חשוב לי להיות ברור: אנחנו קוראים לפיקוח על מחירי השכירות במטרה להגביר את הנגישות לדירות קיימות, אבל אנחנו חושבים שהפתרון צריך לכלול במקביל גם תמריצים לבניית בניינים חדשים. זה לא אחד במקום השני, אלא פתרון משולב שהולך יד ביד".
אבל זאת בדיוק הטענה הנגדית, שברגע שאתה מגביל את דמי השכירות וקושר את ידי בעלי הנכסים, אתה פוגע בתמריץ לבניית דירות חדשות להשכרה, וכתוצאה מכך מפחית את היצע הדירות באופן שגורם לעליית מחירים.
"זאת אמנם הטענה העיקרית נגד הפיקוח, אבל הנתונים מלמדים שהתמונה במציאות שונה לחלוטין. מחקרים שנעשו בנוגע לשוק הדיור מצאו שפיקוח על מחירי השכירות לא הביא להאטה בהתחלות בנייה חדשות באותם אזורים. הסיבה העיקרית לכך היא שממילא הקבלנים שבונים את הבניינים הם לא אלה שמחזיקים בהם לטווח הארוך, ולא אלה שגובים את דמי השכירות, אלא מי שקונים מהם את הדירות".
"את התנגדות הכלכלנים לפיקוח אפשר להשוות להתנגדות שהייתה לפני 30 שנה לקביעת שכר מינימום. בשני המקרים מדובר בהיגיון כלכלי שמבוסס על התיאוריה הישנה, לפיו כל פיקוח והתערבות רק פוגעים בפעילות השוק, כשלמעשה ראינו במקרה של שכר המינימום שמדובר בתיאוריה שגויה"
"צריך לזכור שהפיקוח שאנחנו קוראים לו לא מגביל את הסכום הראשוני שבעלי דירות יכולים לגבות עבור הדירות. הוא רק אומר שברגע שקבעת מחיר שכירות מסוים — אתה לא יכול להעלות אותו באופן שרירותי כל שנה. אנחנו גם לא קוראים למגבלה גורפת על העלאת דמי השכירות, אלא אומרים שזו צריכה להיות הגיונית, בשיעור שגם יאפשר רווחים לבעל הכנס (תקרה של 5%–6% בשנה)".
פיקוח על גובה השכירות או מתן תמריצים להתחלות בנייה, נדמה כי על דבר אחד קשה להתווכח והוא שמצבם של שוכרי הדירות בארה"ב מעולם לא היה גרוע יותר. אחת הסיבות לכך, כפי שנמצא במחקר עדכני שערכה סוכנות המשכנאות הפדרלית פרדי מאק, הוא מחסור של 3.8 מיליון דירות (למכירה ולהשכרה) בארה"ב, מה שבאופן טבעי תורם לעליית דמי השכירות כתוצאה מהביקוש הגבוה. חמור עוד יותר, נתונים רשמיים שפירסם הממשל בדצמבר האחרון הצביעו על נתון חסר תקדים — יותר מ–40% מהשוכרים מוציאים מדי חודש יותר מ–30% מהכנסתם הכוללת על דיור. בהקשר זה חשוב לציין כי הוצאה של 30% ויותר מההכנסה המשפחתית על מגורים נחשבת גבוהה, לא בריאה ומוגדרת באופן רשמי על ידי הממשל כ"נטל בעלות הדיור".
נתונים מקבילים שפירסמה בינואר חברת דירוג האשראי מודי'ס, הצביעו על מציאות קודרת עוד יותר, לפיה בפעם הראשונה מאז החלו הבדיקות, נמצאת ארה"ב במצב של "נטל" שכירות בחישוב כולל של היחס שבין הכנסה לשכר דירה. לפי אותו ניתוח, היחס שבין השכירות הממוצעת בארה"ב למשכורת החציון למשפחה אמריקאית חצה לראשונה את רף ה–30%.
ב–1999, אז ערכה מודי'ס את הבדיקה בפעם הראשונה, יחס השכירות הממוצעת לעומת המשכורת החציונית היה 22.5% (כלומר, 22.5% מהמשכורת הולך לשכירות), ב–2020 מדובר היה ב–25.7%, ואילו ב–2021 ב–28.5%. בדולרים, כפי שעולה מהדו"ח של מודי'ס, מדובר במשכורת חציון שנתית של 71,721 דולר למשפחה אמריקאית לעומת שכר דירה חודשי ממוצע של 1,794 דולר. "היחס בין שכירות ממוצעת להכנסה חציונית ממשיך לטפס בגלל שהעלייה ברמת ההכנסה לא מצליחה לעמוד בקצב עליית דמי השכירות", הסבירה לו צ'אן, הכלכלנית הבכירה של מודי'ס.
החדשות הטובות מבחינתו של פול ועמיתיו, הן שבניגוד לעמדה הרווחת בקרב חבריהם לאקדמיה, הרי שמבחינה ציבורית נדמה כי רעיון הפיקוח זוכה בשנים האחרונות לתמיכה הולכת וגדלה. נכון להיום, חקיקה המגבילה את מרחב התמרון של בעלי הדירות קיימת ברמה כזו או אחרת בשבע מדינות בארה"ב: קליפורניה, מיין, ניו ג'רזי, מרילנד, מינסוטה, מישיגן ואורגון. בנוסף, באחרונה חתמו 17 סנאטורים על מכתב הקורא לאימוץ הפיקוח ברמה הפדרלית.
הדוגמה המוכרת והמקיפה ביותר לחוקי פיקוח והגנה על זכויות הדייר אפשר למצוא בניו יורק, שהעבירה בשנים האחרונות תקנות וחוקים נוקשים, הנוגעים באופן ישיר ל–1.02 מיליון דירות ובתים הנמצאים תחת פיקוח כזה או אחר. מדובר בכמות המהווה 28% מהדירות בעיר ו–44% מסך כל הדירות להשכרה. במסגרת אותו פיקוח, שקובע בין השאר, מגבלות נוקשות על אפשרות של פינוי דיירים קיימים, קיימת ועדה עירונית מיוחדת — שבה תשעה חברים — המתכנסת אחת לשנה או שנתיים, וקובעת את שיעור ההעלאה שבעלי דירות רשאים להטיל על דיירים קיימים.
נכון להחלטת הוועדה העדכנית, שהתכנסה ביוני האחרון, מדובר בשיעור גבוה יחסית להחלטות קודמות שעומד על העלאה מקסימלית של עד 3% במקרה של חוזי שכירות חדשים שייחתמו מאוקטובר הקרוב. במקרה של חוזי שכירות דו־שנתיים, מדובר כבר בהעלאה מדורגת מקסימלית של עד 2.75% בשנה הראשונה ו–3.2% בשנה השנייה. בסך הכל מדובר בהטבה המתורגמת לכ–500 דולר בחודש: מחיר שכירות חציוני של 1,400 דולר לדירה הנמצאת בפיקוח בניו יורק, לעומת מחיר חציוני של 1,845 דולר לדירה שלא בפיקוח. חוק דומה אושר גם בקליפורניה, שם מדובר בהעלאה שנתית מקסימלית של 5%, בכפוף לחישובי האינפלציה; ואילו באורגון קובע חוק חדש, שאושר בתחילת השנה, מגבלת העלאה של לא יותר מ–7% בשנה.
איך אתה מסביר את זה שגם כיום מרבית הכלכלנים בארה"ב תמימי דעים בהתנגדותם לכל רפורמה שתקדם פיקוח על מחירי השכירות?
פול: "אפשר להשוות את התנגדותם כעת לאותה התנגדות שהייתה לפני 30 שנה לקביעת שכר מינימום. בשני המקרים מדובר בהיגיון כלכלי שמבוסס על התיאוריה הישנה, לפיו כל פיקוח והתערבות רק פוגעים בפעילות השוק, כשלמעשה ראינו במקרה של שכר המינימום שמדובר בתיאוריה שגויה. ייקח זמן עד שכלכלנים יעריכו מחדש את התפיסה שלהם, שפיקוח על שכירות רע למשק. הבעיה היא שעד אז כל הכלכלנים החדשים ימשיכו לבסס את דעותיהם על ספרי הלימוד שמלמדים אותם כמה הפיקוח על השכירות הוא דבר שלילי, בניגוד למה שאנחנו רואים בשטח. כך שאפשר לומר שאותה התנגדות גורפת היא במידה רבה תוצאה של מה שהם קוראים בספרים, ולא של מה שקורה במציאות היומיומית".